Indexeren, indexeren, wie zijn best doet kan het leren
Voor het indexeren van huurprijzen moet je tegenwoordig misschien nog geen “hogere wiskunde gestudeerd hebben”, maar het vraagt toch enige aandacht. Door de hoge energieprijzen vorig jaar hebben de regio’s elk een eigen regeling van tijdelijke beperking van huurindexering voor energieverslindende woningen opgelegd. Die periode loopt op haar eind, en er gelden nu speciale correctiefactoren om die huren voor de verdere looptijd te indexeren.
Beperking van de huurindexering vorig jaar
In Vlaanderen geldt dat van 1 oktober 2022 tot 30 september 2023 woningen zonder EPC of met een E- of F-score, niet mogen indexeren, en woningen met een D-score slechts voor de helft.
In Brussel geldt dat van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023 woningen zonder EPC of met een F- of G-score niet mogen indexeren, en woningen met een E-score slechts voor de helft.
In Wallonië geldt dat van 1 november 2022 tot (alvast) 31 oktober 20233 woningen zonder EPC of met een F- of G-score niet mogen indexeren, woningen met een E-score slechts voor de helft, en woningen met een D-score slechts voor driekwart.
In de Duitstalige gemeenschap (jawel, vreemd genoeg heeft deze een eigen bevoegdheid in deze materie) geldt dat van 1 januari 2023 tot 31 december 2023 zoals in Brussel woningen zonder EPC of met een F- of G-score niet mogen indexeren, en woningen met een E-score slechts voor de helft.
“De helft” indexeren betekent het verschil tussen de geldende huurprijs en de op dat moment normaal geïndexeerde huurprijs berekenen, en dit delen door twee. Waarbij de geldende huurprijs deze is die effectief gevraagd en betaald werd, niet deze die had kunnen gevraagd worden indien men steeds had geïndexeerd (dus als men nagelaten had te indexeren, blijft dit verschil ook doorspelen bij de berekening van de helft van de nieuwe indexering).
Verder geldt enkel voor Brussel dat er ook voor handelshuur een afwijking voorzien wordt: van 1 januari 2023 tot 31 december 2023 mag niet de normale (gezondheids)index gehanteerd worden, maar moet een speciale index die geen rekening houdt met energiecomponenten, gehanteerd worden.
Nu toepassing van een correctiefactor in de indexeringsformule
Voor de huren die onder deze indexeringsbeperking vielen, moet nu een speciale formule gebruikt worden om terug te indexeren:
basishuurprijs x nieuw indexcijfer (maand voorafgaand aan verjaardag huur) x correctiefactor
aanvangsindexcijfer (maand voorafgaand aan start huur)
En deze correctiefactor is de volgende:
Overeenkomsten die destijds gestart zijn in de periode januari-september:
D- score: 50% x [indexcijfer 2022 (mnd voorafgnd aan verj huur) + indexcijfer 2023 (idem)]
indexcijfer 2023 (idem)
E-, F- of geen score: indexcijfer 2022 (mnd voorafgnd aan verj huur)
indexcijfer 2023 (idem)
Overeenkomsten die destijds gestart zijn in de periode oktober-december: bij voormelde jaartallen één jaartal af te trekken.
Ofte concreet, de correctiefactoren in Vlaanderen zijn de volgende:
Deze correctiefactor moet voor alle komende jaren telkens opnieuw worden toegepast. Pas als de woning een gunstig EPC krijgt, vervalt de correctiefactor.
Andere vuistregels bij huurindexatie
Tot slot enkele algemene reminders:
Het is de gezondheidsindex (en dus niet de consumptieprijsindex) die van toepassing is.
Het is de start van het huren (en dus niet de datum van ondertekening van het contract) die geldt als jaarlijkse verjaardag
Bij vergetelheid de indexering op te vragen, kan maar drie maanden teruggegaan worden om vervallen indexeringen alsnog op te vragen
De vordering om huurindexaties te innen verjaart bovendien na één jaar.